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「卢克索国际线上娱乐」北京别墅大数据:库存不足7000套 购房者希望收藏

「卢克索国际线上娱乐」北京别墅大数据:库存不足7000套 购房者希望收藏

卢克索国际线上娱乐,揭秘北京限竞房时代大数据,别墅需求如何办?

楼市稳,供应“小”,需求越来越大!

7月过去了,在7月全月31天,北京合计二手房住宅签约14826。环比下调了6.3%。但同比则上涨了106%。

二手房的数据更代表市场当下真实的情况,相比新建住宅的限制签约,二手房数据最近3个月一直在1.5万套徘徊。北京市场在这个成交量的情况下,基本是平稳的。相比之前1万套的低迷降价,统计局官方发布的房价数据显示,北京的二手房价格也出现了企稳轻微反弹。

相比二手房市场的平稳,新建住宅市场的分化则更加明显:特别是最近占据市场主导地位的限竞房市场:

从市场表现看,分化趋势明显,有项目628个购房者摇号190套房源,供需悬殊,出现了日光。也有项目入市千套,开盘只签约不到300套的现象。从全市场整体看,北京最近2年合计限竞房地块已经高达66宗,计算货值超过了3000亿!

北京楼市已经不可逆的进入了限竞房大时代,那么如何在这个市场淘宝?这就需要认真分析当下市场的大数据。

从北京最近几年签约的新建住宅市场看:大数据里出现了一个非常明显的“小”特征:

虽然2018年北京刚需住宅的供应大年已经可以预期,但从数据看,整体市场的局部区域依然供需紧张。特别是细分的别墅市场!

2016年的7257套刷新了历史记录,在2017年北京签约有146个别墅项目,合计签约别墅4577套,实际库存看,当下北京只有不足7000套的库存,剔除部分不可售库存,还不足12个月的去化。不仅仅库存低位,供应预期看,也会越来越少。

从整体市场的大数据显示:所有房源供应的住宅平均面积变化看,北京2018年供应的合计23248套住宅中,平均单套面积为115.6平米,相比前几年相比出现了非常明显的下调。

因为这种供应少、库存少、成交高的市场结构,越来越多的购房者希望收藏别墅。

别墅产品市场升温明显,成交量占到北京整体市场的15%左右,而在2013年及2014年,这个比例分别为4%及3%。即使因为各种限制政策约束,今年别墅成交占比依然达到了12%。

这主要是因为政策的愈加严苛,让中高端改善难度增加,购房者更加倾向一次到位置业,而别墅总价降低同时还突出了全生命周期创新设计,使得作为曾经终极置业的别墅产品逐渐成为首次置业首选。

需求与供应最悬殊的别墅市场

北京过去几年供应的住宅土地中,基本都有7090政策(70%以上的面积需要建设成为90平米以内的小户型)简单的计算一下:未来北京供应的每10套住宅中,有5套是自住房,有4套是90平米以内的商品房住宅,只有1套是90平米以上的改善型住宅。

对于当下这个调控下的楼市来说,这对于刚需可能是有好消息,可以看到买到自住房的可能性增加了,但对于改善客户,除了7090政策外,还有容积率大部分地块都在2以上,这种情况下,即使少数90平米以上的改善户型,也是平层,很少能有别墅产品新增,甚至可以说,北京市场在过去的存量销售完后,楼市将进入后“别墅”时代。

因为这种供应少、库存少、成交高的市场结构,越来越多的购房者希望收藏别墅。

别墅产品市场升温明显,成交量占到北京整体市场的15%左右,而在2013年及2014年,这个比例分别为4%及3%。即使因为各种限制政策约束,今年别墅成交占比依然达到了12%。

这主要是因为政策的愈加严苛,让中高端改善难度增加,购房者更加倾向一次到位置业,而别墅总价降低同时还突出了全生命周期创新设计,使得作为曾经终极置业的别墅产品逐渐成为首次置业首选。

后别墅时代,如何寻找买得起的别墅?

别墅市场过去接近2年时间里合计成交了4724套,签约537亿,平均单套达到了1150万,从总价细分看,想买套别墅越来越难:

2017年1月至2018年7月,北京市整体别墅市场共成交4724套,其中总价2000万以上别墅约占17.5%的市场份额,总价1500-2000万别墅约占11.4%的市场份额,总价600-1500万别墅约占50%的市场份额,600万以内想买别墅的难度可见是非常大的!

相比较购房者面临的选择难题,对于开发商来说,也同样面临着很多难题:

1:限价下,是简配保证利润,还是继续挖掘产品潜力,提高市场知名度?

2:从土地角度看,未来刚需将成为供应主流,那么如何做好改善住宅?

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